Für den zukünftigen Hausbesitzer ist die Bauabnahme ein ganz wichtiger und aufregender Ablauf. Bei eventuellen Baumängeln geht u. a. die Beweislast, mit der Abnahme, auf den Bauherren über. Auch wird mit der Bauabnahme in der Regel die Schlusszahlung fällig und es beginnt die Verjährungsfrist (Gewährleistung). Umso wichtiger ist es, dabei nichts falsch zu machen. Als stillschweigende Abnahme gilt z. B. der Einzug in das fertiggestellte Haus, oder die vollständige Zahlung der Schlussrechnung. Neben der stillschweigenden Abnahme gibt es noch die fiktive, die förmliche und die erklärte Abnahme. Bei Unkenntnis des Bauherren lauern auch hier einige Fallstricke, welche schlimme Folgen haben können. Es sollte auf jeden Fall an ein ausführliches Abnahmeprotokoll gedacht werden.
In den Bauverträgen sollte geregelt sein, wann und auch in welcher Form Abnahmen durchgeführt werden. Dies ist leider sehr häufig nicht der Fall. So mancher Bauherr hat schon das Gebäude abgenommen, obwohl er davon gar nichts wusste. Dies ist sehr schlecht, denn sollte der Bauherr irgendetwas beanstanden so muss der Auftragnehmer vor der Abnahme beweisen, dass er einwandfrei Arbeit geleistet hat. Nach der Abnahme dreht sich das Ganze: Nun ist der Bauherr in der Beweispflicht. Er muss Mangel, Ursache und eventuelle Folgeschäden beweisen. Dies ist für einen Laien und mitunter auch für den Experten häufig fast unmöglich. Dies beweisen und belegen zahlreiche Gerichtsurteile. Der Bauherr muss in diesem Fall die Kosten für die Mängelbeseitigung ganz allein tragen. Mängel zu vermeiden, wäre hier die optimalste Lösung.
Für den zukünftigen Hausbesitzer ist die Bauabnahme ein ganz wichtiger und aufregender Ablauf. Bei eventuellen Baumängeln geht u. a. die Beweislast, mit der Abnahme, auf den Bauherren über. Auch wird mit der Bauabnahme in der Regel die Schlusszahlung fällig und es beginnt die Verjährungsfrist (Gewährleistung). Umso wichtiger ist es, dabei nichts falsch zu machen. Als stillschweigende Abnahme gilt z. B. der Einzug in das fertiggestellte Haus. Es bleiben dem Bauherr dann nur noch wenige Tage Zeit, um Einwände gegen irgendwelche Mängel vorzubringen. Neben der stillschweigenden Abnahme gibt es nach der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen, noch die fiktive, die förmliche und die ausdrückliche Abnahme. Bei Unkenntnis des Bauherren lauern auch hier einige Fallstricke, welche schlimme Folgen haben können. Es sollte auf jeden Fall an ein ausführliches Abnahmeprotokoll gedacht werden.
Man unterscheidet zwischen privater und behördlicher Bauabnahme. Das Bauordnungsamt schaut bei einer behördlichen Bauabnahme den Rohbau (Rohbauabnahme) oder das fertige Haus an. Es wird überprüft, ob eine Übereinstimmung mit den öffentlichen Normen und Verordnungen besteht. In einigen Bundesländern verzichtet man ganz auf eine Rohbauabnahme oder diese wird nur stichprobenartig durchgeführt. Ob das Haus gelb statt beige angestrichen wurde, die falschen Klinker verwand wurden oder sogar, ob es feucht ist, interessiert das Bauamt nicht. Hauptsache das Haus wurde nicht höher gebaut als genehmigt. Das Dach muss die richtige Neigung und die Treppen die richtige Trittstufenhöhe bzw. –breite haben.
Das Haus gilt als abgenommen, wenn seitens des Bauherren keine Einwände geltend gemacht werden. Über die bautechnische und baurechtliche Mängelfreiheit des Gebäudes erhält der Bauherr Protokolle. Der Bauherr hat nur in ganz seltenen Fällen Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Behörde Mängel an genehmigungspflichtigen Gebäuden übersieht. Die private Bauabnahme ist vor allem sehr gut geeignet, um sich vor Handwerkerpfusch zu schützen. Dies ist auch dahingehend wissenswert, da sich die Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden bei Bauten im vereinfachten Genehmigungsverfahren ohne Baugenehmigung gänzlich raushalten. Weil überhaupt keine Prüfpflicht besteht, wird hier generell keine Haftung für Baumängel übernommen. Zu einer behördlichen Bauabnahme zählt aber auf alle Fälle noch die Überprüfung von Schornstein und Heizkessel durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger.
In den Bauverträgen sollte geregelt sein, wann und auch in welcher Form Abnahmen durchgeführt werden. Dies ist leider sehr häufig nicht der Fall. So mancher Bauherr hat schon das Gebäude abgenommen, obwohl er davon gar nichts wusste. Dies ist sehr schlecht, denn sollte der Bauherr irgendetwas beanstanden so muss der Handwerker vor der Abnahme beweisen, dass er einwandfrei Arbeit geleistet hat. Nach der Abnahme dreht sich das Ganze: Nun ist der Bauherr in der Beweispflicht. Er muss Mangel, Ursache und eventuelle Folgeschäden beweisen. Dies ist für einen Laien und mitunter auch für den Experten häufig fast unmöglich. Dies beweisen und belegen zahlreiche Gerichtsurteile. Der Bauherr muss in diesem Fall die Kosten für die Mängelbeseitigung ganz allein tragen. Mängel zu vermeiden, wäre hier die optimalste Lösung.
Die VOB / das BGB sieht z.B. folgende Arten der Abnahme vor:
Ausdrückliche Bauabnahme
Bei der ausdrücklichen oder auch erklärten Abnahme bekommt man vom Bauunternehmer oder Handwerker eine mündlich oder schriftlich Mitteilung, dass die Bauleistung fertiggestellt wurde. Eine Abnahme wäre nun möglich. Der Bauherr hat jetzt 12 Werktage Zeit, sich das vollendete Werk anzuschauen. Wird die Frist vom Bauherren überschritten, gilt die Bauleistung als abgenommen und man spricht von einer fiktiven Abnahme. Als Bauherr sollte man nicht darauf hoffen, dass schon alles in Ordnung und auf keinen Fall sollte man die Frist verstreichen lassen. Besser ist es, einen Termin mit den Auftragnehmer auszumachen und sich alles ganz genau anschauen. Bei diesem Abnahmetermin sollte ein gemeinsames Abnahmeprotokoll angefertigt werden.
Fiktive Bauabnahme
Es gibt drei unterschiedliche Arten der fiktiven Abnahme.
1. Eine Bauleistung gilt zum Beispiel als fiktiv abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung der Bauleistung.
2. Zahlt der Bauherr nach der Fertigstellungsmitteilung des Handwerkers die Schlussrechnung, wird das ebenfalls als fiktive Abnahme gewertet. Es gilt hier ebenfalls eine Frist von 12 Tagen.
3. Schon nach 6 Werktagen gilt eine Bauleistung als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr in das fertiggestellte Haus einzieht oder sich wohnlich einrichtet. Außer, der Bauherr hat mit dem Handwerker bzw. Bauunternehmer etwas anderes vereinbart.
4. Nicht als Abnahme dient das teilweise Bewohnen einer baulichen Anlage, damit die Bauarbeiten weitergeführt werden können.
Förmliche Bauabnahme
Bei allen Bauvorhaben sollte die förmliche Abnahme die Regel sein. Sie hat stattzufinden, wenn der Bauherr oder der Bauunternehmer es verlangen. Beide Seiten haben das Recht, zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuzunehmen. Das kann auf der Seite des Bauherrn ein Architekt, Bauleiter oder im Idealfall ein unabhängiger Sachverständiger sein. Einen Experten auf seiner Seite zu wissen kann für den Bauherren ein großer Vorteil sein und gewiss auch etwas mehr Sicherheit geben. Ob bei den Bauleistungen Mängel vorliegen, kann in den meisten Fällen nur ein Experte beurteilen. Die Ergebnisse der Abnahme sind gemeinsam, schriftlich in einem Abnahmeprotokoll niederzuschreiben. In das Protokoll sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen. Auch Einwendungen des Bauunternehmers finden im Abnahmeprotokoll ihren Platz. Anschließend erhält jeder Vertragspartner eine Ausfertigung des Protokolls.
Stillschweigende Bauabnahme
Durch schlüssiges Handeln des Bauherrn erfolgt die stillschweigende oder konkludente Abnahme. Wird das Haus zum Beispiel umgehend weiterverkauft, gilt dies als stillschweigende Abnahme. Es ist ebenfalls eine stillschweigende Abnahme, wenn der Bauherr nach Fassadenabreiten das Gerüst abbauen lässt. Man geht auch davon aus, dass wenn der Bauherr seine Rechnung bezahlt, den Heizkessel in Betrieb nimmt oder gar ins Gebäude einzieht, dass er die Arbeit des Handwerkers akzeptiert. Die dabei gültige Frist beträgt 6 Werktage. In diesen 6 Tagen muss eine schriftliche Mängelrüge beim Handwerker eingetroffen sein.
